La cotitularité du bail entre époux

Une question est souvent posée par les clients en instance de divorce à savoir si le bail se maintient au profit des époux en cas de résidence séparée et si l'époux qui ne réside plus dans le local loué reste tenu au paiement des loyers à l'égard du bailleur. La réponse est positive pour les raisons exposées ci-dessous.

Par effet de l'article 1751 du code civil les époux quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute clause contraire et même si le bail a été conclu avant la célébration du mariage, sont présumés cotitulaires du bail d'habitation jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des actes de l'état civil (Cass. civ. 3ème, 31 mai 2006, Bull. civ. III. n°29 et art. 262 du code civil).

Ainsi, le congé délivré par un époux au bailleur est inopposable à l'autre (Cass. civ. 3ème, 2 février 1982, Bull. civ. III n°29) inversement, le congé délivré par le bailleur à l'un des époux mais non à l'autre peut voir sa validité contestée par ce dernier (Cass. civ. 3ème, 2 février 1982, Bull. civ. III n°29) la nullité dudit congé étant encourue.

L'époux ayant gardé la jouissance du local donné à bail peut demander à son conjoint sa part contributive, quant au bailleur, il est en droit de demander la totalité des loyers à l'un et à l'autre époux tant que le divorce n'est pas transcrit à l'état civil. En effet, la jurisprudence de la Cour de Cassation a considéré les loyers comme une dette du ménage au sens de l'article 220 du code civil pour laquelle les époux sont tenus solidairement (Cass. civ. 3ème, 27 mai 1998, Bull. civ. III. n°109, Cass. civ. 3ème, 2 juin 1993, Bull. civ. III. n°74, Cass. civ. 1ère, 13 octobre 1992, Bull. civ. I. n°251, Cass. civ. 2ème, 3 octobre 1990, Bull. civ. II. n°177, contra Cass. civ. 3ème, 13 décembre 1989, Bull. civ. III, n°232).

Il faut ajouter que l'article 1751 du code civil est d'ordre public et qu'il n'est pas applicable aux concubins mais l'est à présent pour les partenaires pacsés qui en font la demande depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR qui ouvre la cotitularité du bail aux conjoints pacsés et permet de demander l'attribution judiciaire de la jouissance du bail à l'un des partenaire pacsé après rupture.

Citons le nouveau texte :

"1° L'article 1751 est ainsi modifié :

a) Après la première occurrence du mot : « époux », la fin du premier alinéa est ainsi rédigée : « , quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. » ;

b) Au dernier alinéa, les mots : « , le conjoint » sont remplacés par les mots : « ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité » ;

2° Il est ajouté un article 1751-1 ainsi rédigé :

« Art. 1751-1. - En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties. »

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